Покупаем квартиру в Болгарии: от агентства до коммунальных платежей

Многим кажется: чтобы купить квартиру за рубежом достаточно выбрать хорошее агентство, однако оно — только полдела, ведь потом вам придется самостоятельно оплачивать налоги и коммунальные услуги. Как не упустить из виду важный платеж? Мы даем пошаговую инструкцию

Еж егодн ый рост цен на недвижимость в Болгарии составляет около 30% (за 2010 год — 30,59%). По прогнозам независимого американского исследовательского центра Global Property Guide, который проводит анализ рынка недвижимости во всем мире, в ближайшее время тенденция роста сохранится и в течение следующих 5–7 лет квартиры подорожают на 35–40%. Это связывают, прежде всего, с предстоящим вступлением Болгарии в Шенгенскую зону (ориентировочно в 2012–2013 годах) и ожидаемым всплеском туристической акти вности. На сегодняшний день спрос на дома и квартиры в Болгарии достиг уровня спроса в Греции, но при этом стоимость квадратного метра в последней начинается от 2,5 тыс. евро, а в Болгарии — всего от 1 тыс. евро на апартаменты премиум-класса. Наиболее выгодной областью для инвестиций, само собой, является побережье Черного моря.

Кто может купить квартиру в Болгарии

Законодательная база Болгарии соответствует европейским стандартам, так как в 2007 году страна вступила в Евросоюз. Согласно закону об иностранцах, граждане ЕС и стран, подписавших Договор о европейском экономическом пространстве, могут покупать недвижимость и землю в собственность без особых ограничений. В то же время физические и юридические лица государств, которые не входят в Евросоюз могут приобретать недвижимость, но ограничены в покупке земли. Даже если нерезидент Евросоюза получил землю в наследство, он должен в течение 3-х лет передать ее в собственность гражданина Болгарии.

Граждане стран, не входящих в Евросоюз (в том числе и России), могут приобрести недвижимость в Болгарии двумя способами:

1. купить апартаменты или обычную квартиру, а не дом с землей. Для этого необходим только загранпаспорт;
2. открыть фирму с представительством на территории Болгарии и оформить как землю, так и дом с земельным участком на юридическое лицо. По закону фирма должна предоставить не менее 10 рабочих мест для граждан Болгарии, а представитель или представители юридического лица, а также члены их семей, смогут получить вид на жительство, если будут проживать в Болгарии не менее 6 месяцев и 1-го дня в течение года. Правда, вид на жительство необходимо будет продлевать ежегодно в течение пяти лет, а затем только иностранцу предоставят право на получение гражданства.

Выбираем агентство недвижимости

Агентства, находящиеся на территории РФ, как правило, являются посредниками и могут предоставить ограниченный выбор объектов. В то время как болгарские фирмы представляют куда более богатый выбор, так как работают в том числе непосредственно с застройщиками. Отсутствие посредников в этом случае позволит сэкономить вам 2–3 тыс. евро. Русскоговорящий менеджер есть практически в каждом агентстве, поэтому языкового барьера бояться не стоит.

При выборе агентства руководствуйтесь следующими критериями:

• работает на рынке недвижимости несколько лет и имеет хорошую репутацию;
• имеет лицензию;
• входит в объединение профессионалов рынка недвижимости;
• готово пригласить вас в крупный офис (или имеет несколько таких);
• имеет несколько стационарных телефонов;
• есть актуальный сайт;
• готово предоставить индивидуальное обслуживание;
• не требует внесения залога,
• не держит в штате грубиянов.

Не доверяйте агентству, которое просит за свои услуги значительно меньше, чем другие. Вас должно насторожить, если менеджер предлагает встретиться не в офисе, а в неофициальной обстановке (например, в кафе). Не стоит покупать недвижимость, на месте которой один только котлован. Лучше покупать уже готовое жилье на вторичном рынке или в доме, большая часть которого уже продана.

Мошенники есть в каждой стране — не теряйте бдительность. Если фирма не вызывает доверия — сразу уходите.

Пошаговое оформление недвижимости

Оформление недвижимости в собственность обычно происходит в три этапа:

1 этап — выбор объекта для покупки и внесение резервационной суммы (обычно не превышает 2 тыс. евро). Резервационная сумма вносится на расчетный счет продавца (агентства недвижимости). После этого объект недвижимости снимается с продажи и его цена «замораживается». При покупке резервационная сумма засчитывается в стоимость объекта недвижимости. Если же вы решите, что погорячились, и передумаете, резервационная сумма остается продавцу в качестве компенсации.

2 этап — заключение предварительного договора купли-продажи. Сделать это необходимо в течение 3-х недель после резервации. Договор оформляется у нотариуса в присутствии продавца и покупателя. В документе подробно описывается покупаемый объект недвижимости, при покупке недостроенной недвижимости — сроки сдачи жилья в эксплуатацию, также необходимо прописать окончательную стоимость и сроки внесения платежа. Эти сведения затем будут внесены в Нотариальный акт. После подписания договора вносится сумма в размере 20–30% от стоимости объекта. Предварительный договор купли-продажи можно не заключать, если на первом этапе оформления покупатель полностью оплачивает недвижимость.

3 этап — заключение Нотариального акта, который является, в свою очередь, правоустанавливающим документом на недвижимость. К моменту подписания акта объект покупки должен быть оплачен полностью. Перед оформлением сделки продавец обязан представить покупателю документ о «чистоте» недвижимости, включающий информацию об ипотеке и праве пользования объектом. Одновременно в нотариальной конторе оформляется удостоверение на право собственности. Удостоверение на право собственности и Нотариальный акт заверяются нотариусом после того, как все документы будут подписаны продавцом и покупателем. После этого нотариус направляет документы в районный суд, для внесения данных в государственный регистр, где на удостоверении проставляют соответствующую отметку. Затем нотариус возвращает документы покупателю.

Ипотека

Для покупки недвижимости в Болгарии россияне могут воспользоваться ипотекой. При этом процент по кредиту будет существенно ниже, чем в РФ, и составит около 10%. Для оформления ипотечного кредита необходимо предоставить заграничный паспорт, заполненное заявление по форме банка, экспертную (эксперт назначается банком) и налоговую оценку приобретаемой недвижимости, документ о составе семьи, а также документ, подтверждающий сумму ежегодного дохода (не менее 12 тыс. евро). При оформлении ипотеки необходим поручитель — гражданин Болгарии.

А что с визой?

Россиянам необходимо помнить о том, что владение квартирой или апартаментами на территории Болгарии не является основанием для безвизового въезда в страну и получения вида на жительство. Для владельцев недвижимости упрощен процесс получения визы, однако максимальный срок пребывания в стране составляет 90 дней. Визу разрешено получать несколько раз в течение года, но общий срок пребывания на территории Болгарии не может превышать 180 дней.

Платим налоги

№ 1 На покупку. В течение двух месяцев после покупки недвижимости иностранный гражданин обязан зарегистрироваться в «Реестре Булстат» (статистический орган Болгарии), заполнить декларацию и заплатить налог на недвижимость, который составляет 4–5%, при этом учитывается налоговая оценка недвижимости, которая обычно составляет около 50% от реальной стоимости. В налог на недвижимость включен также местный налог, оплата переводчика, оплата услуг нотариуса и судебные расходы.

Декларацию о покупке недвижимости необходимо предоставить в налоговую службу Болгарии в течение двух месяцев. В декларации необходимо указать год введения в эксплуатацию объекта недвижимости, из каких строительных материалов было произведено строительство, особенности планировки, этажность здания и т. п.

№ 2 На владение. Также необходимо будет платить ежегодный налог на недвижимость. Его ставка одинакова как для юридических, так и для физических лиц и составляет 0,15% от балансовой стоимости (стоимости, указанной в Нотариальном акте) объекта. Налог вносится ежеквартально равными долями (31 марта, 30 июня, 30 сентября и 30 ноября). Если вы внесете всю сумму до 31 марта, государство сделает скидку — 5%. Ежегодно до конца января налоговая служба уведомляет владельца недвижимости о сумме налога. Уведомление содержит необходимые расчеты, по которым можно сверить суммы платежа.

Коммунальные платежи

Одновременно с налогом на недвижимость оплачивается и стоимость уборки бытовых отходов. Размеры оплаты устанавливается исходя от количества мусорных контейнеров, принадлежащих зданию, в котором находится квартира и делится в равных долях на всех собственников. В некоторых случаях размер оплаты устанавливается в зависимости от балансовой стоимости здания. На содержании недвижимости можно существенно сэкономить, если большую часть года сдавать ее внаем, что разрешено законодательством.

Кроме того, ежемесячно по показаниям счетчиков необходимо оплачивать электроэнергию и водоснабжение. Телефонная связь, телевидение, интернет оплачиваются исходя из тарифов поставщиков услуг. Как таковой квартплаты в Болгарии не существует.